Taloyhtiölaina omaksi lainaksi?

Taloyhtiölainan asuntokohtaisen velkaosuuden hoitaminen yksityishenkilönä on säännöllisesti toistuva keskustelunaihe – pitäisikö velkaa lyhentää rahoitusvastikkeen kautta vai maksaa kaikki kerralla pois? Kysymys on ajankohtainen varsinkin keväisin, kun taloyhtiöt pitävät yhtiökokouksia ja asialistalla on taloudellisia päätöksiä vaativia aiheita. Kysymys nousee pinnalle myös silloin kun suunnitellaan asunnon myyntiä tai ostoa. Kuten taloudellisissa kysymyksissä usein on, ei tähän löydy täydellistä vastausta. Toisaalta on olemassa relevantteja kysymyksiä, joiden kautta pyrin itse löytämään parhaan ratkaisun. Kyse on kokonaisarvion muodostamisesta.

Ensimmäinen – ja melko yksinkertainen kysymys on, omistatko (vai ostatko) asunnon sijoitusmielessä vai asutko siinä itse. Asuntosijoittajan kannalta on nykyhetken verotuksen näkökulmasta yleensä kannattavampaa maksaa velka rahoitusvastikkeen muodossa, jonka voi vähentää vuokratuloista. Keskittykäämme tästä syystä tilanteeseen, jossa asunto toimii kotina.

Onko olemassa optimaalista ratkaisua?

Kun taloyhtiö ottaa lainaa korjausten rahoittamiseksi, on kyse paljolti kompromissista. Rahoituksen rakenne, kuten kiinteät korot, maksuaika ja -erät, neuvotellaan siten, että se on hyväksyttävä mahdollisimman monelle osakkaalle. Käänteisesti ajateltuna, ei rahoitusratkaisu ole koskaan räätälöity sinulle tai naapurillesi. Tästä syystä on kysyttävä, ovatko rahoitusratkaisu ja sen vaikutukset arkitalouteen yhteneväisiä omien tarpeiden ja toiveiden kanssa. Jos ratkaisu ei ole optimaalinen ja velkaosuus on suuri, kasvavat myös taloudelliset vaikutukset. Jos näin on, on syytä selvittää vaihtoehdot.

Koska velkaosuus käytännössä myös rasittaa omaa taloutta, kuten muutkin lainat, on syytä pohtia mikä on tärkeää ja toivottavaa sekä itselle että omalle perheelle. Nykyään monet meistä näkevät riskejä korkotason nousussa ja pidän lainan osittaista sitomista kiinteään korkoon tai jonkun muun korkosuojan hankkimista perusteltuna. Monet suomalaiset ovat kokeneet, miten yllättävät tapahtumat, kuten pandemia, voi vaikuttaa tulotasoon. Luonnollisesti myös myönteiset asiat, kuten perheenlisäys, vaikuttavat tuloihin. Syistä riippumatta on toivottavaa, että laina on joustava eri tilanteissa. Kuukausittaista maksuerää pitäisi pystyä muuttamaan ja lyhennysvapaiden jaksojen tulisi olla mahdollisia. Jos nämä asiat ovat tärkeitä, kannattanee neuvotella pankin kanssa omasta rahoitusratkaisusta.

Käänteinen tapa

”Euro on raskas konsultti”, kuten eräs vanha kollega sanoi, ja se pätee myös tässä tapauksessa. Tilastot osoittavat nimittäin, että henkilökohtaisen lainan korko voi olla edullisempi kuin taloyhtiön vastaava korko. Aktian pääekonomisti Lasse Corin käsitteli asiaa  tweetissä vasta äskettäin helmikuussa ja totesi, että ero omien asuntolainojen hyväksi on kasvanut parin viime vuoden aikana. Siksi oman lainan mahdollisuuden selvittämisestä voi seurata taloudellista etua.

Monille pienituloisille ja eläkeläisille ei taloyhtiölainassa ole kyse ainoastaan omista toiveista ja prioriteeteista, vaan myös siitä, voivatko he jatkaa asumista asunnossaan. Esimerkiksi putkisaneeraus voi kaksinkertaistaa asumiskustannukset. Uskon monen olevan samaa mieltä siitä, että tuntuu pahalta, kun eläkeläinen, joka on koko ikänsä hoitanut taloutensa ja maksanut velkansa, joutuu luopumaan kodistaan taloyhtiön remontin takia. Käänteinen asuntolaina on usein paras ratkaisu tällaisten tilanteiden ratkaisemiseksi. Käänteinen asuntolaina tarkoittaa yksinkertaisesti sitä, että velkaosuus maksetaan pois omalla asuntolainalla, jonka erikoisehtona on, että laina-aikana maksetaan ainoastaan korkoa – ei lainanlyhennyksiä. Kun asunto myydään, maksetaan laina kerralla pois. Aktian käänteinen asuntolaina tehdään 10 vuodeksi, joka on osoittautunut toimivaksi.

Omalla vai lainarahalla? 

Lopuksi olen joskus törmännyt tilanteeseen, että pitää valita maksaisiko jyvitetyn taloyhtiön velkaosuuden lainarahalla vai omilla säästöillä. Voi olla houkuttelevaa hoitaa koko juttu pois ja antaa asian jäädä unholaan. Lähestyisin aihetta mielelläni sen kautta, että tarkastellaan mistä varallisuus koostuu: asuntoja, kiinteistöjä, arvopapereita, talletuksia ja niin edelleen. Riskinä on, että suurin osa omasta varallisuudesta on ”seinissä” jos säästövaroja siirretään taloon. Kaiken varallisuuden pitäminen oman kodin seinissä ei välttämättä ole paras sijoitusstrategia. Altistuminen asuntomarkkinoille on suuri, eikä hajautus ole riittävä. Oma koti on lisäksi vähemmän likvidi osa kokonaisvarallisuutta – eteistä ei voi realisoida, silloin kun tarvitaan likvidejä varoja. Tuotto-odotukset eivät myöskään ole aina kaikkein parhaat. Yleisesti ottaen voin harvoin suositella, että koko taloyhtiön lainaosuus maksettaisiin säästöillä.

Yllä olevat ajatukset koskevat lähinnä tilanteita, joissa ostetaan tai omistetaan asunto. Asunnon myynnin suunnittelun yhteydessä tulee joskus pohdittua velkaosuuden kohtaloa. Näissä tilanteissa neuvoni on, että antaa ostajan valita, eli ei ryhdytä toimenpiteisiin ennen myyntiä. Myyjänä et tiedä ostajan mieltymyksiä ja jättämällä velkaosuuden annat ostajalle mahdollisuuden valita. Jos maksat velan pois, ei ostaja pysty muuttamaan päätöstä.

Lyhyesti kerrottuna, henkilökohtaista taloutta koskevat asiat ovat harvoin itsestään selviä. Tällöin näen, että hyvä keskusteluyhteys pankin kanssa on erittäin tärkeää. Tehtävämme on olla sparrauskumppanina, jonka kanssa voi pallotella eri vaihtoehdoista, sekä tarjota juuri sinun tarpeisiisi perustuvia sopivia ratkaisuja.

Oscar Taimitarha
Johtaja, Helsingin ja Uudenmaan henkilöasiakkaat