Olisiko taas aika kiinnostua kiinteistöistä?

Tämä on mainos. Tutustu ennen lopullisen sijoituspäätöksen tekemistä erikoissijoitusrahaston avaintietoesitteeseen.

Korot ovat nousseet ja kiinteistöjen arvot laskeneet niin, että juuri kukaan ei nyt halua sijoittaa kiinteistöihin. Korkojen odotetaan kuitenkin pian lähtevän laskuun, joten kannattaisiko pikkuhiljaa kiinnostua taas kiinteistösijoituksista? Sijoitusjohtaja ja salkunhoitaja Jorma Niemelä Taalerilta on sitä mieltä, että nyt voisi olla hyvä tilaisuus miettiä kiinteistöallokaation lisäämistä salkussa.

– Nyt on ajoituksellisesti hyvä hetki. Keskuspankkien viime vuosina toteuttamat nopeat korkojen nostot ovat tasaantuneet ja ohjauskorot ovat pysyneet tasaisina syksystä 2023 alkaen. Markkinoilla on vahva odotus ohjauskorkojen kääntymisestä laskuun. Tämä on näkynyt myös markkinakoroissa, jotka ovat jo laskeneet syksyn 2023 tasosta. Korkojen odotetaan laskevan edelleen tulevaisuudessa, mikä toteutuessaan tehostaisi entisestään kiinteistösijoitusten kassavirtatuottoa, Niemelä perustelee. Hänen vastuullaan ovat Taaleri Pääomarahastot Oy:n salkunhoitoon ulkoistetut Aktia Asunnot+ - ja Aktia Toimitilakiinteistöt -erikoissijoitusrahastot, joita hallinnoi Aktia Rahastoyhtiö Oy. 

Myös paine arvonmuutoksille alaspäin on pienentymässä, kun kiinteistöjen arvostuksessa käytettävät tuottovaateet ovat sopeutuneet viime vuosina muuttuneeseen korkoympäristöön. Niemelän arvion mukaan kiinteistösyklin pohja alkaa olla pian saavutettu. Korot lähtivät nousuun alkuvuonna 2022, ja kiinteistöjen markkina-arvot lähtivät laskuun noin puoli vuotta myöhemmin. Listatulla kiinteistösektorilla pohjakosketus tapahtui viime syksynä, minkä jälkeen siellä on jo nähty nousua. 

Kiinteistösyklin pohja alkaa olla pian saavutettu. 

– Perinteinen kiinteistömarkkina seuraa tyypillisesti 6–12 kuukauden viiveellä likvidin markkinan perässä. Nyt alkaa olla se kuusi kuukautta kulunut listatun kiinteistösektorin pohjakosketuksesta, Niemelä toteaa. 

Tuottoa kahta kautta 

Kiinteistörahastojen kokonaistuotto muodostuu kahta kautta: arvonkehityksestä ja kassavirtatuotosta. Asuinkiinteistöihin sijoittava rahasto on herkempi kiinteistöarvojen muutoksille, kun taas toimitilakiinteistöissä korkeampi kassavirtatuotto painottuu kokonaistuotossa.  

– Toimitilakiinteistöissä vuokrasopimukset ovat tyypillisesti indeksiin sidottuja, mikä tarkoittaa, että vuokrat kehittyvät lähtökohtaisesti inflaatiokehitystä seuraten. Myös toimitilarahastossamme vuokrat ovat kehittyneet olemassa olevien sopimusten osalta elinkustannusindeksin mukaisesti, ja rahaston tavoitteena on jatkossakin jakaa osuudenomistajille vuosittain vahvaa kassavirtatuottoa, Niemelä sanoo.  

Asuntopuolella viime vuosien tuotantomäärät ovat johtaneet tilanteeseen, että vuokria ei ole täysimääräisesti pystytty nostamaan elinkustannusindeksin mukaisesti. Kun asuntotuotanto nyt jarruttaa, on kuitenkin Niemelän mukaan odotettavissa, että vuokranantajan neuvotteluvoima tulee paranemaan asuinkiinteistöissä kaupungistumisen yhä jatkuessa. 

Jorma Niemelä

Laadukkaat kohteet ja vuokralaiset  

– Kaikki rahastojemme asuntokohteet sijaitsevat Helsingin, Tampereen ja Turun muodostamassa niin kutsutussa kasvukolmiossa. Se on se alue, missä näemme, että vuokrakysyntää tulee pitkällä aikavälillä olemaan. Myös arvonkehityksen kannalta nämä ovat kestävimpiä sijainteja, Niemelä perustelee.  

– Rahastoissamme kohde- ja vuokralaisvalinnassa pyritään huomioimaan ja painottamaan vuokralaisia, joiden nähdään olevan riittävän vakavaraisia ja pystyvän maksamaan vuokraa pidemmällä aikavälillä. Asuntorahastossa vuokralaiskanta on hajautunut asuntokohtaisesti, mikä pienentää vuokalaisten maksukykyriskiä myös tilanteessa, jossa yksittäisen vuokralaisen taloustilanne dramaattisesti heikkenisi. 

Asuntotuotannon supistumisen myötä vähentyvä vuokra-asuntotarjonta ja odotukset laskevista koroista luovat positiivista näkymää tulevaisuuden tuoton muodostumiselle.

Rahastot jakavat vuosittain tuotto-osuutena minimissään 75 % rahaston kalenterivuoden realisoituneesta tuloksesta osuudenomistajille. Asuntotuotannon supistumisen myötä vähentyvä vuokra-asuntotarjonta ja odotukset laskevista koroista luovat Niemelän mukaan positiivista näkymää tulevaisuuden tuoton muodostumiselle. 

– Mahdolliset talouden uudet shokit voivat luonnollisesti vaarantaa odotetun positiivisen kehitysnäkymän. Esimerkiksi, mikäli inflaatio kääntyisi uudelleen reippaaseen nousuun ja korot säilyisivät ennakoitua pidempään nykyisellä tasolla tai lähtisivät uudelle nousu-uralle tämänhetkisiltä tasoilta, olisi näillä negatiivisia seurauksia kiinteistösijoittamisessa, Niemelä muistuttaa.  

Kiinteistösijoittamisessa hyödynnetään tyypillisesti lainarahaa, jolloin muutokset korkotasoissa vaikuttavat kassavirtatuottoon ja toisaalta kiinteistöjen arvoihin tuottovaateiden muutosten kautta. Niemelän mukaan myös rahastojen lainojen korkoja on suojattu tavanomaisia korkosuojausmenetelmiä käyttäen. 

Pitkäjänteistä sijoittamista 

Viime aikoina on uutisoitu, että kiinteistörahastojen lunastussääntöjä on muutettu tai rahastoja on laitettu jopa kokonaan kiinni. Näitä toimenpiteitä on perusteltu sillä, että näin suojellaan myös sijoittajia, kun ei lähdetä pakkomyynteihin huonossa markkinatilanteessa.  

– Meilläkin on tehty sääntömuutoksia lunastusaikoihin, mutta riittävien likviditeettipuskureiden ansiosta emme ole joutuneet lykkäämään lunastustoimeksiantoja tai myymään kiinteistövarallisuuttamme lunastusten maksamiseksi, Niemelä toteaa.  

Niemelä muistuttaa myös, että kiinteistösijoittaminen on pitkäjänteistä toimintaa. Aktian kiinteistörahastoissa esimerkiksi suositellaan vähintään viiden vuoden sijoitusaikaa, minkä hän näkee myös perusteltuna.  

– Ja kun katsotaan sijoitussalkkua kokonaisuudessaan, meidän suosituksemme on, että kiinteistösijoitusten osuuden salkussa tulisi olla noin 10–20 % kokonaisuudesta. Sitten on likvidejä sijoitusinstrumentteja, joita voi lunastaa vaikka päivittäin. Likvideihin tuotteisiin verrattuna tyypillisesti vähemmän volatiiliset kiinteistösijoitukset osana allokaatiota tasapainottavat hyvin sijoitussalkkua. 

Lue lisää kiinteistörahastoistamme Aktia Asunnot+ ja Aktia Toimitilakiinteistöt ja tee merkintä.  

Aktian asiakkaana, merkitse verkkopankissa   Jos et vielä ole Aktian asiakas, varaa aika tästä 

Tämä on mainos. Rahaston historiallinen tuotto ei ole tae tulevasta kehityksestä. Tulevia tuottoja ei voida päätellä aiemmasta tuloksesta. Rahasto-osuuden arvo voi nousta tai laskea, ja sijoittaja voi menettää sijoittamansa varat kokonaan tai osittain. Myös odotettu tuotto voi jäädä saamatta. Tämä ei ole Aktia Pankki Oyj:n antama yksilöllinen suositus asiakkaalle. Aktia Pankki Oyj ei vastaa asiakkaan sijoitustoiminnan tuloksesta. Asiakkaan tuleva sijoitustoiminnan tulos riippuu verotuksesta, joka puolestaan riippuu kunkin sijoittajan henkilökohtaisesta tilanteesta ja voi muuttua jatkossa. Asiakkaan tulee aina ennen sijoituspäätöksen tekemistä tutustua rahoitusvälineen ominaisuuksiin, kuluihin ja riskeihin, jotka ilmenevät esimerkiksi sijoitusrahaston avaintietoesitteestä ja rahastoesitteestä. Rahastoja hallinnoi Aktia Rahastoyhtiö Oy. Aktia Pankki Oyj toimii Aktia Rahastoyhtiö Oy:n asiamiehenä. Säännöt, rahastoesitteet, avaintietoesitteet ja muut viralliset asiakirjat Aktia Rahastoyhtiö Oy:n hallinnoimille rahastoille sekä Aktia Pankki Oyj:n sijoittajatiedote ovat saatavissa veloituksetta suomen- ja ruotsinkielisenä Aktian toimipisteissä ja osoitteessa www.aktia.fi.