Bostadsplacerarens fallgropar, finns de?

Detta är marknadsföringskommunikation. Läs specialplaceringsfondens basfakta för investerare innan du fattar några definitiva investeringsbeslut.

Till att börja med vill jag konstatera att jag i den här texten kommer att avgränsa mig till den del av en privatpersons penninganvändning som överskrider den bostad som köps för att uppfylla grundbehov. Jag kommer alltså inte att behandla den typen av boende som en investering, även om också det kan tolkas som placerande.

Vid bostadsplacerande bör man beakta två huvudkomponenter: det kassaflöde man får från placeringen och framtida förändringar i placeringsobjektets värde.

Kassaflödet och värdeutvecklingen påverkas av många små saker, vilka gör det lite mer komplicerat att nå ett bra slutresultat och vilka kan orsaka fallgropar för placeraren. Dessa är bland annat bostadens läge, i vilket skick den är, servicen och det allmänna intresset för området och områdets kommande utveckling. Bostadsplaceraren bör också beakta husbolagets skuldsättningsgrad och renoveringsskuld, alltså vilka renoveringar som är att vänta inom de kommande åren och hur mycket dessa kommer att kosta i finansierings- och bolagsvederlag. Utöver de faktorer som direkt har med bostadsplaceringsobjektet att göra bör placeraren beakta det allmänna ekonomiska läget och utvecklingen av marknadsräntan, särskilt om placeringen finansieras med lån. Bostadsplacerande är med andra ord förknippat med ett flertal fallgropar som bör beaktas och för vilka riskerna åtminstone delvis går att minska.

Trots fallgroparna har bostäder de senaste tio åren varit det fastighetstillgångsslag som gett bäst avkastning, åtminstone vad gäller direkta fastighetsplaceringar. 

Trots fallgroparna har bostäder enligt statistik från Kiinteistötalouden instituutti (KTI) de senaste tio åren varit det fastighetstillgångsslag som gett bäst avkastning, åtminstone vad gäller direkta fastighetsplaceringar. Direkta fastighetsplaceringar har i genomsnitt gett tämligen god avkastning, närmare 9 % årligen under de senaste tio åren. En del av den avkastningen kommer från en kraftig värdestegring. KTI:s statistik baserar sig på institutionella placerares fastighetsportföljer.

Bostädernas priser har under de senaste åren stigit, särskilt i huvudstadsregionen, Åbo och Tammerfors. I andra tillväxtcentra har prisutvecklingen varit måttligare och annanstans i Finland till och med negativ. Håller det alltså på att uppstå en prisbubbla i huvudstadsregionen, Åbo och Tammerfors?

Jag skulle påstå att huvudsakligen två saker har pådrivit värdeutvecklingen: den låga räntenivån och urbaniseringen som megatrend. För att avgöra framtidens avkastningsförväntningar bör placeraren fundera på om dessa kommer att förändras under den närmaste tiden, och i vilken riktning, samt vilken inverkan de har på totalavkastningen i framtiden. Övervägandet är svårt i ett mycket långt perspektiv så jag håller mig till utsikterna för de kommande åren.

I USA finns redan antydningar till inflation och också en stegring i räntenivån då coronapandemin lättar och den ekonomiska tillväxten accelererar. I Europa finns inte så starka utsikter för en stigande räntenivå, åtminstone under de kommande tolv månaderna. Det är enkelt att till och med dagligen följa med räntenivåns rörelser i olika medier. Det är också enkelt att själv reagera på dem och till exempel ansöka om ränteskydd mot stigande räntor av långivaren och samtidigt minska risker förknippade med en räntestegring.

Urbaniseringen är en global megatrend som inte är enkel att märka på vecko- eller ens en månatlig nivå. Flyttrörelsen är ändå i och med den samhälleliga utvecklingen såpass stark att den inte särskilt enkelt stannar upp. Å andra sidan diskuteras emellanåt att den tekniska utvecklingen för många ger goda möjligheter till distansarbete. Ökningen av distansarbete lär också vara orsaken till att man idag ibland ser tomma bostäder till och med i nya bostadshus med bra läge. Särskilt små bostäder kan stå tomma då man nu söker större bostäder för att distansarbetet ska lyckas smidigare utan större störningsmoment. I universitetsstäder och andra växande städer och städer under utveckling påverkas mängden tomma, små bostäder av att även studier sköts på distans. I och med förbättringen av vaccineringsgraden återställs situationen säkert åtminstone delvis för de små bostädernas del.

Jag vill påstå att man ännu kan få en god avkastning från bostäder eftersom urbaniseringen fortsätter och räntenivån lär förbli låg åtminstone i den närmaste framtiden.

Den låga nyttjandegraden av bostäderna påverkas också av den ökande takten för nyproduktion. Finns det en överproduktion av nya bostäder som påverkar hyresnivån? Finns det risk för att hyresnivån börjar stampa på stället men kostnaderna stiger åtminstone i takt med inflationen och det värde som kassaflödet ger därför smälter under de kommande tolv månaderna? Bostadsplaceringens kassaflöde inverkar direkt på placeringens värdeutveckling, vilken också är svårare att förutspå än tidigare.

Är bostäder då alls ett placeringsalternativ värt att överväga? Jag vill påstå att man ännu kan få en god avkastning från bostäder eftersom urbaniseringen fortsätter och räntenivån lär förbli låg åtminstone i den närmaste framtiden. Om bostadsplacerande, på grund av en eventuell prisbubbla eller överutbud på bostäder, just nu känns osäkrare än tidigare sätts också ribban för en god avkastning allt högre.

Bostadsplacerandets fallgropar kan undvikas genom att placera i bostäder via en fond. 

Bostadsplacerandets fallgropar kan undvikas genom att placera i bostäder via en fond. En bostadsfond kan agera smidigt på bostadsmarknaden, diversifiera placeringen, samla kassaflöde och har också tillgång till andra möjligheter, till exempel förknippade med byggande, för att stöda en god värdeutveckling av portföljen. Bostadsfonden erbjuder ett tämligen enkelt sätt att bostadsplacera, där placeraren inte behöver bekymra sig över spisar och kylskåp som går sönder eller till exempel stundande rörreparationer.

Bostadsfonden erbjuder ett tämligen enkelt sätt att bostadsplacera, där placeraren inte behöver bekymra sig över spisar och kylskåp som går sönder eller till exempel stundande rörreparationer.

Via den nya specialplaceringsfonden Aktia Bostäder+ kan placeraren redan med en mindre placering ta del av en professionellt skött fastighetsportfölj och få in foten på marknaden.

Läs mer och teckna fonden

Den historiska avkastningen är ingen garanti för fondernas framtida utveckling. Tidigare resultat ska inte tolkas som en prognos om framtida avkastning. Värdet på en fondandel kan stiga eller sjunka, och placeraren kan förlora sina placerade medel helt eller delvis. Även den förväntade avkastningen kan utebli. Detta är inte en av Aktia Bank Abp given individuell rekommendation för kunden. Aktia Bank Abp ansvarar inte för resultatet av kundens placeringsverksamhet. Kundens framtida resultatet omfattas av beskattning beroende på varje investerares personliga situation och som kan förändras i framtiden. Kunden bör alltid innan placeringsbeslutet bekanta sig med det finansiella instrumentets egenskaper, kostnader och risker, vilka framgår till exempel ur fondens basfakta för investerare och fondprospekt.